激辩楼市15万亿之后

时间:2019-08-18 来源: 专栏

09: 15

聚焦沉阳站在争论房地产市场15万亿元之后

8月7日,博鳌房地产论坛,中国银行业协会首席经济学家巴曙松,中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮,有趣的辩论。

陈淮:总之,无论政策或客观需求,以及公司自身的转型,观望等等,下一步都将是一个相对稳定的状态。

巴曙松:稳定性是否稳定?

陈淮:跌幅是多少?如果没有原始增长率,它将被调低。如果是这样的话,我不会辩论。如果有相对增长率,我认为它仍会增长。

巴曙松:明年会是16万亿元吗?

陈淮:不要问我这个号码。现在,股票评论家和金融专家喜欢使用这种语言。由于美联储降息和人民币贬值,股市昨日(8月6日)出现大幅下挫。今天(8月7日),有可能继续找到底部,但它并没有消除报复性反弹的可能性。

巴曙松:即使是经常唱歌的人也不敢做出乐观的预测。我们仍然谨慎。

两次经济辩论的背景是,2018年中国房地产市场前所未有的高达15万亿元,产业结构也呈现出强势趋势。

最近,一些重量级经济学家和行业学者接受了《每日经济新闻》的采访,讨论了15万亿元以后房地产业的发展。

问题1:目前有一些房屋破产,未来该行业将如何发展?

未来的房地产差异化将会增加

邱晓华,国家统计局前局长,阳光资产首席战略官:

中国的房地产市场仍有很大的需求潜力,主要来自两个方面:一是城市化进程的推进,新城区人口生存住房的刚性需求;第二,改善原有城市人口住房的需求。中国的城市化水平仍然相对较低,这一领域的潜力和范围相对较大。

值得注意的是,通过近年来的宏观调控,中国的房地产库存水平接近供需紧张,许多地方已经低于政策库存水平。因此,目前的库存需要进一步改善,推动库存增长的因素仍值得期待。

虽然黄金时期结束,但静止期刚刚开始。房地产未来的分化将会加剧,主要取决于三个因素:人口流动,经济活力和生态环境。从较长的趋势来看,虽然监管严格,但政策有一个底线。重组和调整正在加速,差异化将成为常态。这是我们需要注意的。

当房地产市场达成兼并重组时

樊纲,中国经济体制改革研究所副所长,国家经济研究所所长:

房地产市场曾经有过热和盲目扩张的时期,但目前整个行业一直保持谨慎,政府不使用房地产刺激经济的想法已经很明显。

目前的市场有一些破产。我认为适当调整兼并和收购是很正常的。这是一件好事,不是坏事。国外市场上几个巨头的现状是经济波动后的兼并和收购的结果。

我相信中国目前的房地产市场也已经到了兼并和收购的时候,以提高产业集中度,使产业结构更加健康。

这20年仍然是金色的20年

徐汇集团董事长林忠:

我认为该行业将在未来20年进入一个新阶段。我把中国房地产的历史分为三个部分:1978年改革开放的第一段到1997年中国房地产的蓬勃发展时期;第二段始于1998年,当时房地产市场开始于2017年,即20年。中国房地产业的快速增长期;从2018年到2037年,中国的房地产可能进入稳定发展期。

如果我们用高增长期看到目前的稳定增长期,我们可能认为黄金不够,但我们相信在未来20年,中国的改革开放将继续增加,人民的收入水平将继续提高,城市化将继续。预先。因此,当需要回顾时,对于许多房地产公司而言,这20年仍然是20年的黄金时期。

中国的房地产业仍处于青春期的发展期

绿城房地产建设管理集团董事长兼总经理李军:

中国的房地产往往受到政策的影响,也与经济形势有关,所以我们现在很难说这个行业的判断。但我认为中国房地产业实际上正处于快速增长的过程中,它仍然是青春期的孩子。

青春期后,它进入成熟期并且不会立即死亡。将会有很长一段时间的稳定,甚至可能进入这个老年阶段。从长远来看,中国的房地产业仍处于发展的青春期,尚未进入稳定和成熟期,并将在成熟期后的漫长过程。

问题2:2019年,行业放缓,房企仍然“规模为王”?

关注近年来引入的城市群政策

樊纲:

城市群可以补充大,中,小城市的各种经济要素,通过交通基础设施和公共服务的整合促进人流,使大中小城市,甚至该地区的城市和农村地区都是相互联系,形成协调发展。群体可以吸纳更多的人,并将中国的城市化推向一个新的阶段。

城市群的发展意味着大中小城市实现土地互补,房地产补充供给和供需互补。我把它称为中国城市化的2.0版本。在这个过程中,过去房价飙升的城市可能已经稳定住房价格,房价低的城市也可能上涨。这对房地产业的发展非常重要。在一定程度上,它将重新调整市场,它也包含很多商机。

要选择质量增长,就不能牺牲财务保障

林忠:

要实现质量增长,首先要把质量放在首位,包括产品和服务的质量;其次,要注重财务素质,不要牺牲财务保障,实现盈利,回报销售,现金利润。

从业务角度来看,它是增长率,负债率和利润率之间的平衡,因此我们不会为了追求增长率而牺牲负债率和利润率。规模是结果,而不是目标。房地产的目的是抓住行业机会,同时通过优质的产品和服务为客户创造价值。 (此版本图片由每位记者张建设拍摄)TOP50以上住房开发将放缓

太和集团副总裁全忠:

从近几年的发展情况来看,房地产业已经呈现出强势和强势,这是一种趋势。总的来说,中国房地产市场的发展必须以规模为主。

但是,从2019年开始,我个人认为,目前TOP50以上企业的增长率和增长率将低于往年。为了保持增长,公司还需要使用杠杆,债务比率仍然很高,而且集中度将进一步提高。

一些“小而美”的公司可能更特殊,只服务于一部分人口,但中国房地产市场的能力足以让这些中小企业拥有足够的生存空间。这些中小企业应采用有针对性的产品和服务,以满足一些目标客户的需求,仍有生存空间。

开发人员必须学会等待

恒隆集团董事长陈启宗:

我希望中国的房地产开发商,特别是住房房地产开发商,能够恢复理性,停止比较销售。我希望这个行业能够变得越来越理性,开发商将尽其所能借钱。从现在开始,他们将回归理性并尽力而为。

房地产开发商必须学习功课,即等待。我很能等。当我不做事时,我什么都不做。我有同事每天都这样做。我会等待我的决定。

去年,恒隆在杭州占了一块土地。自2004年以来,我已经等了14年。在这14年里,我已经看到了基本上很大的商业用地,但我确信有一件事,等你的时候,等等。

问题3:15万亿元以后,住房公司应该寻求多元化还是继续关注其主营业务?

多元化是业务发展的自然选择

太和集团副总裁全忠:

一般来说,房地产主营业务是以住宅为主的房地产。然而,随着土地供应的特征或变化,几乎每个企业都面临住宅以外的其他事物。商业和长期租赁公寓不应视为复数。我认为文化旅游,教育和养老都被认为是与房地产相关的多样化。

企业的目的是为了在未来建立新的护城河。多元化是客户整个生命周期的服务,是未来房地产稳定发展的准备。近年来建立的基础可能在未来发挥重要作用。这不是因为房地产开发商或开发企业拥有丰富的现金流,因此他们正在寻找其他领域的一些新的经济增长点。

目前,大多数上市公司都在这方面做出了尝试。这些企业家的英雄可能有相似的观点,或者说它是企业发展的自然选择。

每个人都在进行转型。

亿达中国高级副总裁于大海:

经过一定的发展阶段,传统产业实现了跨越式的适度转型和发展,这是业内大多数参与者的共同期望和意愿。

最近,多元化的声音可能已经消退了一点,但我所知道的实践者是每个人都在做转型工作是闷热的。但是,转型不可能在一夜之间取得好成绩,而且缺乏有效的宣传。换句话说,人们希望在向外界说话之前努力工作并取得一些成就。产业应该放弃单一的传统房地产开发模式,向复合多元化的方向倾斜,特别是产业实体和产业内容。我想如果有更多这样的市场参与者,它将对我们整个行业非常有帮助,包括中国的经济和社会发展。

二十年前,亿达开始转型,这也是从相对空缺到现在充满信心。随着时间的推移,如10到20年,将会有许多成功的多元化企业。

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